【精选】大学生实习报告范文集合7篇
在我们平凡的日常里，报告有着举足轻重的地位，其在写作上有一定的技巧。一听到写报告就拖延症懒癌齐复发？下面是小编整理的大学生实习报告7篇，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
大学生实习报告 篇1
一、实习目的与任务
大三已经结束了，老师要求我们在大三的暑假进行实习，而实习是一个重要的实践性教学环节。通过实习，可以让我们熟悉外贸实务的具体操作流程，加强我们的实际操作能力，进一步把学习过的理论知识与实际情况相结合，并不断地加强和巩固，提高发现问题，分析问题和解决问题的能力，以达到专业水平。
在整个具体实习过程中，真是地接触到国际货物买卖实务的具体操作，进出口的成本核算、询盘、发盘与还盘等各种基本技巧，并对医药保健进出口这一行业有了深入彻底的了解，体会到贸易进程中不同当事人他们所面临的具体工作与他们之间的互动关系，认识了公司的内外部运作策略，接触到真实的国际贸易实务操作平台。
在这实习过程中，不仅了解到自身存在很多不足之处，明白了跟别人的差距所作，同时积累了一定的实战经验，为将来走上工作岗位打下良好的基础。
二、实习的主要内容
这个暑假，我经过学校安排到广东省纺织集团旗下的广东省医药保健品进出口公司实习。公司是属国营公司，创立已有30多年历史，但因为经营不善，资金出现问题，而被国营的纺织集团收购。在大集团的带领下，公司显得更有建树，发展得更加有活力，公司董事指出，公司的运营状况不断地改善。明确地说，公司是一间代理进出口公司，主要为委托人做代理业务，收取代理费用。
我到公司第一天是公司董事接待的，并安排公司的医药进口部的于经理带领我。公司分好几个不同类型的进出口部门，各司其职。
我们部门主要负责进出口一些香料，保健品之类。我进公司的第一天，于经理带我进办公室跟部门的五位员工打招呼后就让我看办公桌上的已做好的合同卷宗。经理希望我先从做好的合同卷宗中熟悉代理进出口公司的业务流内容，自己把不懂的部分找出来再请教他们。里面是一些每个合同要做的一些单据和资料。有销售合同、国内收购合同、核销单、报关单(公司是做代理的，报关这部分，是交给报关单位做的)、客户的营业执照/银行资料/税务登记证(这三个是做单之前首先清楚的，主要弄清楚客户是否合法法人及理解其信用状况，规避贸易风险。)、增值税发票、商业发票(中英版)、货物中转交接清单(中英版)、进口销售结算清单、进程登记表(单证)、收/付款通知单、进口关税专用缴款书、产品清单、报关(收货/送货)通知单、开票资料、代理报关委托书、租船通知书(分程租船的话，有头程船货到通知书、二程船期。
大学生实习报告 篇2
时间飞逝，还有一年就要告别大学生活了，即将踏入社会。我们知道随着中国在国际贸易中地位的不断上升，以及在我国加入世界贸易组织和全球化进一步发展的新形势下，对于我们国贸专业的学生们来说，或对于作为将来从事国际贸易方面业务的我们来说，去外贸公司实习对我们来说非常重要。这次学校给了我们一个很好的实习锻炼机会，就是让我们在暑假期间去外贸公司进行实习。
短短的实习期已经结束，静下心来回想这次实习真是感受颇深。我们知道实习是大学教育中一个极为重要的实践性环节，通过实习，可以使我们在实践中接触与本专业相关的一些实际工作，培养和锻炼我们综合运用所学的基础理论、基本技能和专业知识，去独立分析和解决实际问题的能力，把理论和实践结合起来，提高我们的实际动手能力，为将来我们毕业后走上工作岗位打下一定的基础。通过这段时间的学习，从无知到认知，到深入了解，渐渐地我喜欢上这个专业，让我深刻的体会到学习的过程是最美的，在整个实习过程中，我每天都有很多的新的体会，新的想法。
回顾我的实习生活，感触是很深的，收获也是丰硕的。这次的实习，主要是跟有外贸公司有工作经验的师傅们学习，通过看各种外贸定单、商业邮件、各种原始合同，让我对于实际的外贸工作有了一个感性的认识，针对不懂的问题我会及时在网上查找，并将自己在书上所学的知识，与当天了解到、所学到的结合在一起，使我对外贸这个专业有了更加理性的认识和更深刻的体会。
通过这次的实习，我由第一天的拘谨，对什么事情都充满着好奇，转而逐渐适应了这样的生活，做事情按部就班，循序渐进。 这次的实习，让我懂得了许多，知道了许多，大学文凭其实只是一块敲门砖。进入工作单位后，大家都是从头开始，凡事都要自己去摸索，没有人会手把手教你。所以，我们有必要培养主动学习能力和创新能力，必须努力提高自身的综合素质，适应时代的需要。虽说大学文凭只是一块敲门砖，但是个人的综合素质却仍是你就业时的重要筹码。首先是学习成绩，用人单位认为成绩的好坏从一定程度上说明了你学习能力的强弱，所以，学习成绩是他们非常看重的一点。因此，我们首先要学好自己的专业知识。其次，他们看重的就是就是我们的社会实践能力。这一点就要看我们平时的实际动手及操作能力。
经过这段时间的实习，我主要有以下几点感想：
第一，要有坚持不懈的精神
作为在校生，我们不管到哪家公司，一开始都不会立刻给工作我们做，一般都是先让我们熟悉公司的工作环境，时间短的要几天，时间长的要几周，或更长的时间，在这段时间里很多人会觉得很无聊，没事可做，便会产生离开的念头，在这个时候我们一定要坚持，不能轻易放弃。
第二，要勤劳，任劳任怨
我们到公司去实习，由于我们不是正式职员，所以公司多数是把我们当学生看待。公司在这个期间一般不会给我们什么重要的工作去做，可又不想让我们闲着，因此，他们会交给我们一些比较简单的工作。与此同时，我们应该自己主动找一些事情来做，从小事做起，刚开始也只有这样。这样公司的同事才会更快地接受你，领导才会喜欢你，接下来才会让你做一些相对比较重要的工作。
第三，要虚心学习，不耻下问
在工作过程中，我们肯定会碰到很多的问题，有很多是我们所不懂的，不懂的东西我们就要虚心向同事请教，当别人教我们知识的时候，我们也应该虚心地接受。 同时，我们也不要怕犯错。每一个人都有犯错的时候，工作中第一次做错了不要紧，重要的是知错能改。
第四，要确立明确的目标，并端正自己的态度
平时，我们不管做什么事，都要明确自己的目标，就像我们到公司工作以后，要知道自己能否胜任这份工作，关键是看你自己对待工作的态度，态度对了，即使自己以前没学过的知识也可以在工作中逐渐的掌握。因此，要树立正确的目标，在实现目标的过程中一定要多看别人怎样做，多听别人怎样说，多想自己应该怎样做，然后自己亲自动手去多做。只有这样我们才能把事情做好。
通过本次的实习，我还发现自己以前学习中所出现的一些薄弱环节，并为今后的学习指明了方向，同时也会为将来的工作打下一个良好的基础。之前，每次填单总是填不完整，而且会出现很多的小错误，经过这次的训练，我已经可以比较正确的填制一些必要的单据。虽然我们还未真正参与到业务中，只是做一些简单的工作，如填单，但这次的实习为我们提供了一个很好的锻炼机会，使我们及早了解一些相关知识以便以后运用到以后的业务中去。通过这次的实习，我们可以熟练掌握实物的基本流程，同时让我懂得只有通过刻苦的学习，加强对业务知识的熟练掌握程度，在现实的工作中才会得心应手，应对自如。
总体来说，这次实习不仅仅是锻炼了我在贸易操作方面的一些技能，同时，经过这次实习，我还从中学到了很多课本上所没有提及的知识，还有就是在就业心态上我也有很大的改变，以前我总想找一份适合自己爱好，并且专业对口的工作。可现在我们都知道找工作很难，要专业对口更难，很多东西
我们初到社会才接触、才学习。所以我现在要建立起先就业再择业的就业观。应尽快学会在社会上独立，敢于参加与社会竞争，敢于承受社会压力，使自己能够在社会上快速成长。总的来说，作为一个快要毕业的大学生，无论是在今后的工作或是生活中，实习都将成为我人生中一笔重要的资本。
大学生实习报告 篇3
在实习的过程中，自己学到了许多原先在课本上学不到的东西，而且可以使自己更进一步接近社会，体会到市场跳动的脉搏，如果说在象牙塔是看市场，还是比较感性的.话，那么当你身临企业，直接接触到企业的生产与销售的话，就理性得多。
因为，在市场的竞争受市场竞争规则的约束，从采购、生产到销售都与市场有着千丝万缕的联系，如何规避风险，如何开拓市场，如何保证企业的生存发展，这一切的一切都是那么的现实。于是理性的判断就显得重要了。在企业的实习过程中，我发现了自己看问题的角度，思考问题的方式也逐渐开拓，这与实践密不可分，在实践过程中，我又一次感受充实，感受成长。
下面是本人实习过程中的工作情况：
一、实习目的
通过安排到__x车间进行实习，了解产品生产工艺流程、安全管理、职能部门的设置及其职能，了解企业的内部控制。
二、实习流程
在这一个多月的时间里，下到生产车间后，先了解整个__x生产的流程，从采购入库，到领料生产，到最后的成品入罐，对整个车间的生产活动有了基本认识，这对我们熟悉企业，进行实务操作打下良好基础。
其中，先前我们对__x的生产几乎一无所知，但下到车间之后，我们不仅了解了生产流程，还进一步了解了__x的生产工艺流程和用途，由于脂肪酸生产完后是直接用于公司后面的扬子石化生产，所以每个月的生产有一定的额度。而且由于季节和温度等条件的限制，机器开工的时间长度及强度也有相关的规定，另外，对一些流水线的参观，也激发了我对如何通过新流水线的建设，对降低生产成本的思考，于是，感受颇深的一点，要做一名合格的会计人员，对基本、基础的作业环节是要了解的，否则，很容易让理论脱离实践。
在熟悉了车间的生产流程后，工作人员拿了以前的交接班记录和中间产品申请单和报表等资料给我们看，在翻看这些资料的过程中，有不懂或弄不清楚的资料，积极向同事请教，在他们的耐心指导下，我们对车间的整个产品检验的程序方法有了一定上的认识。
由于化工生产是不间断的，所以车间生产必须时刻有人，车间的工作人员采取四班两倒(一天白班12小时一天晚班休两天)和常白班制度。我们车间有四个人(主任，工艺员，等)上长白班，其他人分成甲乙丙丁四个班四班两倒。
虽然我们没有正式分配，但我们都严格遵守车间的生产纪律，遇到不懂不明的地方都积极发问，以免造成安全事故。在车间里必须首先了解生产工艺流程，我们先查看了每个仪器和设备，并了解他们的名称和用途，遇到不懂的地方工艺员就跟我们耐心讲解。为了更好的工作，我们把工艺流程图画下来以便更好的熟悉工作环境。当然在化工生产中最重要的是安全。因此我们刚进车间时主任就给我们上了一堂安全教育课。
我们被安排在丙班和他们一起倒班，这样我们可以亲自参与实际的生产中，下和但是，在日复一日的工作中，是否还可以通过一些技术手段，进一步提高工作效率。生产工艺流程脂肪酸是应用相当广泛的工业原料，可以榨油下脚料油泥为生产原料，广泛应用于橡胶硫化剂、塑料热稳定剂、润滑剂，纺织用柔软剂、化纤油剂等，在医药方面，用于制取各种制剂、溶剂、吸湿剂和甜味剂等。据调查，国内脂肪酸年需求量30万吨，年产量20万吨，缺口10万吨。市场需求量很大脂肪酸的生产制造方法，由原料经水解反应生成粗脂肪酸和甘油水，生成的粗脂肪酸经蒸馏工艺形成成品，其特征是：所述的水解反应是原料经过两个以上的水解塔，所述的水解塔内采用导热油加热;所述的蒸馏工艺是先采用真空蒸馏装置对脱气塔内的粗脂肪酸先脱水脱气，再经过蒸馏，冷凝后即得成品。
从牲畜的脂肪中提取的脂肪酸，分为两种类型：一是可食用性牛羊油，另一种是非食用性牛羊油即工业牛羊油，一般有5个指标：ffa游离脂肪酸titre凝固点，miu水分及杂质，fac色度，bleach漂白度(漂炼度)。
应用领域：牛羊油脂肪酸主要是丁苯橡胶的乳化剂，高级香皂的皂基，合成各种表面活性剂的中间体，广泛应用于橡胶硫化剂，塑料热稳定剂，润滑剂，纺织用柔软剂，化纤油剂，抗静电剂，食品用乳化剂，用于化妆品洗涤剂及各种表面活性剂的原料等。
包装：桶装或散装，桶装为180kg/桶
三、心得体会
总之，这次实习是有收获的，自己也有许多心得体会。首先，感受颇深的一点是，理论学习是业务实战的基础，但实际工作与理论的阐述又是多么的不同，在工作的闲暇之间，在同一些工作多年的会计人员的交谈中，深知，在工作岗位上，有着良好的业务能力是基础能力，但怎样处理好与同事的关系，为自己和他人的工作创建一个和谐的氛围，又是那么的重要，于是也就更能体会在企业中“人和万事兴”的要义。
其次，作为企业的一员，无论是其他工作人员，还是会计人员，在进行自身相对循环重复的工作中，不仅应保持工作的质量及效率，还应具备创新精神。__厂，即将面临“改制”的调整，这就意味着该企业将面临由“校办”企业向“社会”企业的角色转换，先前所享有的一些优惠政策，将随着改制的完成而倾刻丧夫，这样，农药厂将更直接的面临市场激烈竞争，接受残酷的规则约束，为了企业的生存、发展，就得创新，以变求生存，用新促发展，__厂在面临新一轮发展的时期，应鼓励员工大胆创新，为企业的发展积极献计献策。
大学生实习报告 篇4
５月，有文冲船厂技工学校的王老师给我们进行了高压电工取证的培训。 在这次培训中，主要学习到了停送电的倒闸操作，变压器组成以及各部分的作用，高压成套开关设备组成及其作用，梯子的安全使用和触电急救等相关理论和知识。王老师讲课生动深刻，用实际的案例惊醒着我们高压电工作业安全的重要性，要我们以后时刻想好每一步流程，按照规程进行，这样才能保证人身和设备的安全。
大学生实习报告 篇5
实习是大学毕业参加工作之前将理论与实际结合的最好的锻炼机会，也是一个非常好的从大学生到就业者的过渡阶段，更是大学生培养自身能力的好的练刀石。作为一名刚毕业的应届大学生，能否在实习的过程中把握好实习内容，培养好工作能力，显的尤为重要。半年来，我严格遵照人事部发下的实习纲要，认真研读，逐一学习，在思想行动上，努力做到"想实习，会实习，实好习",把培养工作能力，提高自身的素质当做自己的任务，很好的完成了这个阶段的实习任务。
一是加强思想理论的学习，主动找领导沟通，努力提高思想水平。
思想是人的灵魂，是人的内在力量，想要圆满完成实习任务，首先要调整好思想。领导们非常关心大学生的成长，为此特地为我们制定了"双导师实习制度".双导师，顾名思义，就是两位导师，技术导师是教授工作技术的，而领导导师是在思想上引领大学生，为其排忧解难，指引方向的。在此优势下，我主动与领导进行了沟通，在领导的谆谆教导下，我对实习有了更深层次的理解，更明确了我的工作目标，在思想上我对未来的工作有了新的认识，在行动上使我对未来人生有了新的规划。
二是注重理论联系实际，理论与实践相结合，努力提高实习质量。
一切认识都来源于实践。实践是认识的来源说明了亲身实践的必要性和重要性，但是并不排斥学习间接经验的必要性。实践的发展不断促进人类认识能力的发展。实践的不断发展，不断提出新的问题，促使人们去解决这些问题。而随着这些问题的不断解决，与此同时，人的认识能力也就不断地改善和提高！马克思主义哲学强调实践对认识的决定作用，认识对实践具有巨大的反作用。认识对实践的反作用主要表现在认识和理论对实践具有指导作用。认识在实践的基础上产生，但是认识一经产生就具有相对独立性，可以对实践进行指导。实践，就是把我们在学校所学的理论知识，运用到客观实际中去，使自己所学的理论知识有用武之地。只学不实践，那么所学的就等零。理论应该与实践相结合。另一方面，实践可为以后找工作打基础。通过这段时间的实习，学到一些在学校里学不到的东西。因为环境的不同，接触的人与事不同，从中所学的东西自然就不一样了。要学会从实践中学习，从学习中实践。我们不只要学好学校里所学到的知识，还要不断从生活中，实践中学其他知识，不断地从各方面武装自已，才能在竞争中突出自已，表现自已。
三是热爱实习岗位，积极承担岗位职责，不断提升实习效率。
"爱岗才能敬业",热爱实习岗位才能完成好实习任务。在实习过程中，我努力培养自己对实习岗位的热情，珍惜在岗上的每一分钟，努力学习岗位上的相关知识，积极承担岗位上的责任义务，努力做到能够独立顶岗，能够独立完成岗位上的相关操作，对岗位技能知识做到"懂，会，做".一份劳作，一份收获，我坚信自己的努力一定会有回报，而我将会仍然继续热爱自己的工作。
大学生实习报告 篇6
日前，中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对20xx名在校大学生进行的一项调查显示，78.2%的受访大学生正在进行暑期实习，在校大学生挑选实习岗位最看重岗位对未来就业是否有帮助。86.8%的受访大学生指出暑期实习流于形式、单纯“刷”简历的现象常见。提高大学生实习质量，61.5%的受访大学生希望企业与高校对接，为大学生提供更多高质量实习岗位。
受访在校大学生中，男生占49.4%，女生占50.6%。大一的占2.7%，大二的占21.5%，大三的占43.6%，大四的占28.2%，研究生占3.9%。来自一本院校的占39.2%，二本院校的占49.2%，三本院校的占9.8%，大专院校的占1.9%。
78.2%受访大学生正在进行实习
林斌（化名）是华东师范大学一名大三学生，今年暑假在某公司做软件工程实习生，他表示身边很多同学都是大三开始出去实习。“工作环境、人际关系都是我找实习岗位看重的因素，但最重要的还是能学到什么以及这份实习对我未来发展的影响。另外，实习时间、工资水平也得在能接受的范围内”。
中国人民大学大三学生孙淼（化名）今年暑假在某银行实习，工作紧张但有序。“我与领导同事都相处愉快，他们给了我不少指导。”孙淼表示，她找实习会看重实习单位的知名度、单位能否提供给实习生更多锻炼机会，以及实习工作与自己兴趣及专业的匹配度。
调查显示，78.2%的受访大学生正在进行暑期实习。69.8%的受访大学生大学期间已实习1~2次，23.3%的受访大学生实习过3~4次，2.7%的受访大学生实习5次以上，4.2%的受访大学生没实习过。大三（44.4%）被认为是最适合出去找实习的时间，然后依次是：大二（25.6%）、大四（21.4%）、大一（4.6%）、读研（3.0%），1.0%的受访大学生认为大学期间不用实习。
中国人民大学某学院辅导员王佳（化名）认为，学生在大三进行暑期实习比较合理。“学生通过3年学习，掌握了基础技能，有一定的能力去体验实际工作。另一方面，有些学生毕业后会马上找工作，大三实习能照顾到大多数人的意愿。”王佳表示，学校要求学生实习不是为了让学生的简历好看，而是让他们找到感兴趣的职业，体验职场，积累经验，“找实习仅关注企业知名度、薪酬和工作量是不对的”。
调查显示，受访大学生挑选实习岗位时最看重的因素是岗位对未来就业是否有帮助（60.8%），其他还包括：职位与专业技能相关度（48.2%）、实习单位的规模（45.1%）、能学到什么（40.1%）、与目标职业或行业相关度（36.9%）、个人发展空间（22.7%）、工作氛围（15.3%）、薪资（11.2%）和地域（11.1%）等。
“我们学校要求学生大学毕业前要实习满3个月。”林斌表示，他想提前体验职场，看看什么工作适合自己。“实习能学到新东西，我也尝试把课堂所学转化到实际运用中”。
孙淼认为实习很有必要，“尤其现在就业压力大，大学生不能只在象牙塔里读书，也要走出校门、走进社会真正地去体验一下职场，提升专业能力，锻炼人际交往能力，这对未来就业和职业发展都有益处”。
调查显示，89.6%的受访大学生认为实习经历重要，其中30.6%的受访大学生表示非常重要。62.5%的受访大学生实习是为了积累经验以便日后求职，48.6%的受访大学生希望通过实习提升个人能力，45.0%的受访大学生是为了体验以后想从事的职业。实习的其他目的还有：跟风，身边的同学都去实习（36.7%），为了以后留在实习公司（30.4%），学校要求，获得实习证明（24.0%），获得薪酬，经济独立（15.2%）等。
“实习能让大学生了解社会和用人单位的需求。”中国政法大学人力资源开发与管理研究中心主任王霆对记者说，他与团队曾做过一项调查研究，有更多社会实践、实习经历的学生，对于就业能力的认知偏差会更低。
中国就业研究所副研究员夏青云表示，实习是每个大学生必须面对和经过的过程，对以后的就业和工作都会有帮助。除了工作经验的增长，学生从中还能学到处理人际关系的方法，学会更好地待人处事。
61.5%受访大学生希望企业与高校对接，提供更多高质量实习岗位
林斌坦言，学校要求大三学生实习，而一些忙着考研的学生只象征性地去实习一下，或者直接找公司虚构实习经历并盖章。
调查中，86.8%的受访大学生指出暑期实习流于形式、单纯“刷”简历的现象常见，其中19.6%的受访大学生表示非常普遍。
王霆指出，如今高校的培养方案都对学生有相应的实习要求。但一些大学生对实习不认真、不重视，或选择的实习工作过于简单，如只是整理文件等。“大学生选择实习应更多地依据自己的职业发展规划，与职业选择结合，这样毕业后选择就业方向、就业单位时才能更从容和自信”。
“我觉得实习生工资要扣20%的劳务税很不合理，对于实习工资，应该和个人所得税同等看待。”林斌认为，企业应对实习生负责，指定“老师”进行指导和培养，定期开展实习心得交流。“学生自身也要学好知识，多了解校招信息，通过辅导员、老师、学长学姐校友来寻求帮助，不要怕尝试和失败”。
孙淼希望高校能多与企业合作，联合创办实习项目，“如寒暑假实习，以及专门针对大三大四同学的实习项目。企业也要为实习项目配备导师、提供实习培训等。学校还可以利用就业指导中心网站、学校相关公众号等发布实习信息，帮助学生过滤掉一些假实习信息”。
如何提高大学生实习质量？调查中，61.5%的受访大学生希望企业与高校对接，提供更多高质量实习岗位，55.2%的受访大学生认为大学生应认真对待实习岗位，46.1%的受访大学生希望企业为实习生提供更多学习和培训机会，42.6%的受访大学生希望企业完善实习管理，友好对待实习生，40.5%的受访大学生呼吁建立大学生实习保护制度，保障大学生实习期间合法权益，23.2%的受访大学生希望政府加大对大学生实习的财政补贴，17.1%的受访大学生希望高校完善实习评价指标体系，建立专门管理机构。
王霆指出，大学生找实习时可能会遇到一些虚假招聘信息，甚至是诈骗，“政府应加强相应规范，高校也要建立实习信息的发布平台，把一些好的实习信息、实习单位推荐给大学生，帮助大学生做好职业发展规划和实习的过程管理。大学生在找实习时也要保持敏锐的眼光”。
夏青云建议大学生根据自身情况合理制定实习计划，保持强劲的学习动力。“首先，要对照岗位职责弄清工作内容和工作标准，其次，要随时向身边的领导与同事学习工作和办事的方法与技巧。另外，也要注意谨慎选择实习单位”。
大学生实习报告 篇7
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。
案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院20xx年4月29日作出(2XXX)四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于20X3年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)委托代理人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告)：郭继魁委托代理人：盖如涛。被上诉人(原审被告)：中兴经贸有限公司。法定代表人：刘连贵委托代理人：胡振儒被上诉人(原审被告)：中兴建筑公司法定代表人：刘连贵委托代理人：苏军，被上诉人(原审被告)：中兴房地产开发公司法定代表人：吴孝贵委托代理人：付佳宾，被上诉人(原审第三人)尹杰，委托代理人：窦树法三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称：XXXX年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于XXX年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于20xx年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。
现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。被告四平市中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。第三人尹杰诉称：第三人于2X0X年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。
被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在20xx年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于20xx年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于20xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。
被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于20xx年7月取得《商品房销(预)售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是XXX年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月，同尹杰算帐“换据”是XXX年6月，均在经贸公司XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定XX年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于XX年6月开工。XX年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托)，郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。X年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销(预)售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。
2XXX年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。XX年7月29日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。XX年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，XX年10月23日郭继魁向铁西区法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。
证据：1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、批发市场新建楼所有权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证。
5、开发公司给尹杰送达的通知。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、王金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。经二审开庭审理合议庭评议认为：
1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销(预)售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销(预)售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销(预)售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销(预)售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。
所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销(预)售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于具开发公司、经贸公司和建筑公司。
开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。
经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院20xx年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：
一、撤销四平市铁西区人民法院(20xx)四西民二初字第349号民事判决;
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立;
三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。
本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固,解决问题的能力也受到了锻炼;其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握;此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
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